Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın alma süreci nasıl işler

Kaporanız (rezervasyon ödemesi)

Çoğu satın alma işlemi, sözleşmeler hazırlanırken mülkü piyasadan çekmek amacıyla ödenen, genellikle birkaç bin sterlinlik bir kapora ile başlar. Bu, gelişigüzel bir tutma değil, ciddi bir taahhüttür — ödemeden önce sizi tam olarak neye bağladığını ve iade edilip edilemeyeceğini öğrenin ve bu yanıtı yazılı olarak alın.

Mülkü şahsen görmeden (ya da güvendiğiniz biri aracılığıyla yerinde inceletmeden) ve mümkünse bir avukat evrakları incelemeden kapora ödemeyin.

Satış sözleşmesi

Satış sözleşmesi yazılı olmalı ve satıcının değil, sizin kendi avukatınız tarafından hazırlanmalı ya da incelenmelidir. Sözleşmede fiyat, ödeme planı, sürece nelerin dahil olduğu ile işlemin tamamlanma ve tapu devir tarihi yer alır.

İmzalandıktan sonra sözleşme, ilgili Bölge Tapu Dairesi’nde kayda alınmalıdır. Yaygın olarak dile getirilen kural, bunun imzadan itibaren 21 gün içinde yapılması gerektiği yönündedir; ancak yasal sürede daha önce değişiklikler olmuştur, bu yüzden geçerli süreyi avukatınızla teyit edin. Kayıt işlemi önemlidir, çünkü satıcının, sizin alım süreciniz devam ederken mülkü bir başkasına satmasını ya da ipotek ettirmesini engelleyen şey tam olarak budur — kayıt olmadan korumanız çok daha zayıf olur.

Satın Alma İzni (Permission to Purchase, PTP)

Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın alan yabancı uyruklu kişilerin, Bakanlar Kurulu’ndan Satın Alma İzni (Permission to Purchase, PTP) alması gerekir. Başvuru süreci polis ve geçmiş kontrollerini içerir ve tarihsel olarak sonuçlanması aylar sürmüştür — planlarınızı sabit bir tamamlanma tarihine değil, bu süreye göre yapın.

Bir yabancı uyruklunun kaç mülk satın alabileceğine ve uygulanacak devir vergilerine ilişkin kurallar 2024 yılında değişti. Bu sayfa dahil, okuduğunuz herhangi bir rakamı güncel hukuki durum olarak değil, avukatınızla yapacağınız görüşmenin başlangıç noktası olarak değerlendirin.

Bütçenize dahil etmeniz gereken masraf ve vergiler

Satın alma bedeline ek olarak, bütçenize şunları da dahil edin:

• Damga vergisi — süresi içinde ödendiğinde, yaygın olarak sözleşme bedelinin %0,5’i olarak belirtilir (Eylül 2026 itibarıyla).
• Müteahhitten alınan yeni inşaat mülklerde KDV — yaygın olarak %5 olarak belirtilir, ancak uygulanıp uygulanmayacağı işlemin niteliğine bağlıdır.
• Tapunun nihai olarak adınıza devredildiği aşamada ödenen tapu devir harcı — tarihsel olarak alıcının statüsüne ve tapu türüne göre %6–12 aralığında belirtilmiştir; 2024 değişiklikleri yabancı alıcıların ödediği tutarı etkilemiştir. Bütçe yapmadan önce güncel oranı avukatınızla teyit edin; buradaki rakamlar Eylül 2026 itibarıyladır.
• Avukatlık ücretleri ve talep etmeyi seçtiğiniz herhangi bir ekspertiz ya da değerleme bedeli.
• Kuzey Kıbrıs’taki mülklerin büyük bölümünün sterlin (GBP) cinsinden pazarlandığını, ancak yerel vergilerin ve bazı harçların Türk lirası (TRY) üzerinden hesaplandığını unutmayın — bugünkü kurla gerçekte ne ödediğinizi anlamak için maliyetleri her iki para biriminden de isteyin.

Proje aşamasında (off-plan) satın alma

Piyasanın önemli bir bölümünü, inşaat öncesinde veya inşaat sürerken satın alınan yeni projeler oluşturur. Buradaki cazibe, daha düşük fiyat ve kademeli ödeme planıdır; risk ise inşaatın gecikmesi, özelliklerin değişmesi ya da en kötü ihtimalle binanın hiç tamamlanmamasıdır.

Proje aşamasındaki bir satın alma için herhangi bir ödeme yapmadan önce, müteahhidin önceki projelerdeki geçmiş performansına bakın, ödeme planı ve tamamlanma tarihini sözleşmenin bir parçası olarak yazılı hale getirin ve müteahhit inşaatı tamamlayamazsa paranıza ne olacağını sorun. Sona doğru, mülkü teslim almadan önce işçilik ve donanımın kontrol edildiği son kusur tespiti (snagging) için zaman ayırın ve proje aşamasındaki mülklerde tapu devrinin genellikle teslimden çok sonra gerçekleştiğini, tamamlanma anında değil, unutmayın.

Kapora ödemeden önce kontrol listesi

Herhangi bir para el değiştirmeden önce, şunlardan emin olun:

• Mülkü şahsen ziyaret ettiniz ya da güvendiğiniz biri sizin adınıza ziyaret etti.
• Satıcı veya acenteyle bağlantısı olmayan, kendi bağımsız avukatınızı tuttunuz.
• Tapu türünü biliyorsunuz ve size açıklandı (tapu türleri rehberimize bakın).
• Kapora ödemeden önce yazılı bir sözleşmeniz, en azından yazılı bir ana koşullar mutabakatınız var.
• Kaporanın sizi neye bağladığını ve iade edilip edilmeyeceğini sordunuz.
• Yalnızca ilan fiyatı için değil, damga vergisi, KDV (uygulanıyorsa), tapu devir harcı ve avukatlık masrafları için de yaklaşık bir bütçeniz var.

Bağımsız hukuki danışmanlık alın

Maliyetler, süreler ve yabancı alıcılara ilişkin kurallar değişmektedir; bu rehber ancak yazıldığı tarihte sürecin genel çerçevesini anlatabilir. Bir satın alma işlemine karar vermeden önce, yalnızca sizi temsil eden bağımsız ve lisanslı bir KKTC avukatından güncel ve işleme özel bir görüş alın.