Eigentumstitel in Nordzypern erklärt

Warum der Titel hier wichtiger ist als überall sonst, wo Sie bisher gekauft haben

Die Türkische Republik Nordzypern (TRNZ), 1983 ausgerufen, wird nur von der Türkei anerkannt, und die Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden sind ungeklärt, seit die Insel 1974 geteilt wurde. Immobilien haben den Eigentümer gewechselt, teils mehr als einmal, und zwar über eine Rechtsgrenze hinweg, die die meisten anderen Staaten nicht anerkennen. Diese Geschichte bedeutet, dass der Titel hinter einer Immobilie keine Formalität ist – er ist der mit Abstand wichtigste Faktor dafür, was Sie tatsächlich kaufen.

Zwei Häuser in derselben Straße, im gleichen Standard gebaut, können je nach Titel ein sehr unterschiedliches Risiko bergen. Bevor Sie sich für eine Immobilie begeistern, finden Sie heraus, welche Art von Titel sie hat.

Die fünf Arten von Eigentumstiteln

Fast jede Immobilie in Nordzypern fällt grob in eine von fünf Kategorien:

• Türkischer Titel (Türk koçanı) – das Grundstück gehörte vor 1974 einem türkischen Zyprer und war vom Bevölkerungsaustausch nie betroffen. Häufig als „Pre-74“ bezeichnet. Gilt allgemein als die sauberste und unkomplizierteste Titelart.
• Tausch-Titel (Eşdeğer) – wurde türkischen Zyprern im Tausch für Eigentum gewährt, das sie nach 1974 im Süden zurückgelassen haben; mitunter wird er auch als „TMD“-Titel verkauft. Wird in großem Umfang gehandelt und ist in der Regel unproblematisch, auch wenn der zugrunde liegende Anspruch bei der Kommission für unbewegliches Eigentum (IPC) angesiedelt ist (siehe unten).
• Zuteilungs-Titel (Tahsis) – Grundstücke, die nach 1974 vom Staat der TRNZ zugeteilt wurden, häufig aus ehemals griechisch-zyprischem Eigentum. Diese Kategorie ist einem künftigen Anspruch am stärksten ausgesetzt, weil die Rechte des Eigentümers von vor 1974 nicht unbedingt geklärt sind.
• Ausländischer Titel – der Eigentümer vor 1974 war ein ausländischer Staatsangehöriger und kein Zyprer. Wird weitgehend wie ein Türkischer Titel behandelt; es lohnt sich jedoch, die Geschichte des Grundstücks mit Ihrem Anwalt zu bestätigen.
• Erbpacht (Leasehold, Staatsland) – in der Regel ein langfristiger Pachtvertrag, häufig über 49 Jahre, statt Volleigentum. Kommt vor allem auf Grundstücken im Eigentum des Staates der TRNZ vor; lesen Sie die Pachtbedingungen so sorgfältig, wie Sie einen Eigentumstitel lesen würden.

Was die Titelart für Risiko, Preis und Wiederverkauf bedeutet

Als Faustregel gilt: Türkische und Ausländische Titel bergen die geringste Unsicherheit und erzielen deshalb tendenziell einen Aufpreis. Tausch-Titel bilden das Rückgrat des alltäglichen Wiederverkaufsmarkts und werden von der großen Mehrheit der Käufer ohne Schwierigkeiten gekauft und verkauft. Zuteilungs-Titel sind in der Regel niedriger bepreist, um das zusätzliche Risiko abzubilden, und lassen sich mitunter langsamer weiterverkaufen – vor allem an Käufer, die sich rechtlich haben beraten lassen.

Der Wiederverkaufswert folgt demselben Muster: Eine Immobilie lässt sich nur so leicht verkaufen, wie sich ihr Titel dem nächsten Käufer erklären lässt. Wenn Sie innerhalb weniger Jahre wieder verkaufen möchten, fragen Sie Ihren Anwalt, wie sich die Titelart voraussichtlich auf Ihren Käuferkreis auswirkt.

Die Kommission für unbewegliches Eigentum (IPC)

Die Kommission für unbewegliches Eigentum (Immovable Property Commission, IPC) ist das Verfahren, das geschaffen wurde, um Eigentumsansprüche aus der Zeit vor 1974 zu regeln – durch Entschädigung, Tausch oder in manchen Fällen Rückgabe – für Immobilien, die nach der Teilung der Insel den Eigentümer gewechselt haben. Sie arbeitet nach dem Recht der TRNZ und hat Tausende von Anträgen bearbeitet, darunter auch solche griechisch-zyprischer Antragsteller.

Für Käufer ist die IPC von Bedeutung, weil über sie – und nicht über die Gerichte – ein historischer Anspruch auf eine Immobilie normalerweise beigelegt wird. Eine Immobilie, deren zugrunde liegender Anspruch die IPC bereits durchlaufen hat und geregelt ist, ist im Allgemeinen sicherer als eine, deren Geschichte unklar ist.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie sich verpflichten

Unabhängig von der Titelart sollten Sie Folgendes erledigen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben:

• Eine Abfrage beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) zur konkreten Parzelle, die bestätigt, wer derzeit als Eigentümer eingetragen ist.
• Dass der Name auf dem Titel mit der Person übereinstimmt, mit der Sie verhandeln – und falls nicht, klären Sie, warum.
• Ob die Immobilie oder das Grundstück, auf dem sie steht, Gegenstand eines bestehenden Anspruchs, eines Gerichtsverfahrens oder eines Antrags bei der IPC ist.
• Bei einem fertiggestellten Gebäude: dass es über die Abnahmebescheinigung (kesin kabul) und die Nutzungsgenehmigung (iskan) verfügt – ohne diese kann die Immobilie auch nach vollständiger Zahlung nicht formal auf Ihren Namen eingetragen werden.
• Jede Hypothek, Belastung oder Beschränkung, die bereits auf der Immobilie eingetragen ist.

Holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein

Diese Seite erklärt in allgemeiner Form, wie Eigentumstitel in Nordzypern funktionieren; sie ist keine Rechtsberatung und kann Ihnen nicht sagen, ob eine bestimmte Immobilie sicher zu kaufen ist. Beauftragen Sie einen unabhängigen, zugelassenen Anwalt der TRNZ Ihrer eigenen Wahl – nicht einen, den der Verkäufer oder der vermittelnde Makler empfiehlt –, bevor Sie eine Anzahlung leisten oder etwas unterschreiben. Ein guter Anwalt führt die oben genannten Prüfungen für Sie durch und erklärt Ihnen in klaren Worten, was genau Sie kaufen würden.